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律师文书

刘国华房屋所有权确认纠纷一案民事上诉状

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/4/19     浏览次数:    

民事上诉状

 

上诉人(一审原告、被反诉人):刘国华,男,汉族,住安徽省合肥市

委托代理人:李祖斌,律师

被上诉人(一审被告、反诉人):宋汉薇,女,汉族,山西省太原市

第三人:杜汉卿,男,汉族,住江苏省南京市

刘国华诉宋汉薇等17人、第三人杜汉卿等3人所有权确认纠纷一案,上诉人刘国华不服海南省琼海市(2019)琼9002民初1869号民事判决,现提出上诉人。

上诉请求:

1、判令撤销海南省琼海市(2019)琼9002民初1869号民事判决,改判确认位于琼海市博鳌镇广汉路第二进“琼(2018)琼海市不动产权字第0011782号”土地使用权所在地上房屋1-6层所有权归原告所有;

2、判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉理由:

一审法院认定事实与适用法律错误,具体如下:

第一、一审法院认定案涉《合作建房协议》是一种特殊的土地使用权转让方式,其定性错误。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”;第十五条:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”。根据以上规定,合作开发房地产合同当事人至少由一方具备或取得房地产开发经营资质,或依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。本案中,案涉《合作建房协议》的签订者刘国华与高锡家均不具备房地产开发经营资质,也未成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。因此,,案涉《合作建房协议》并非合作开发房地产合同。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”。适用该规定的前提必须是合作开发房地产合同,而案涉《合作建房协议》并非合作开发房地产合同,一审法院适用该条款,将《合作建房协议》定性为合作开发房地产合同,进一步认定案涉《合作建房协议》系土地使用权转让合同,属于适用法律错误。

第二、案涉40万元并非房屋转让价款而是租金,一审法院认定该款项为房屋转让价款属于事实认定错误。

高锡家自认“谈好后,说好第二天签订协议,原告带了一个女的说是他爱人跟我们谈,那个女的不同意卖,说是合作建房,他们要一层半。我就和杜汉卿协商好,也同意了。因为我们不需要出买地的钱了”(判决书第8页)。可见,高锡家之所以愿意在房屋没有建成的情况下支付给刘国华40万元租金,是因为高锡家不想出买地的钱。而从本案查明的事实来看,高锡家对于建房没有支付过任何费用,费用全部由本案其他当事人出资。高锡家纯属“空手套白狼”,做的是无本生意,从中牟利。一审法院认为“在房屋没有建造完成的情况下,就一次性支付1040万元的巨额租金有悖常理”(判决书第22页),一审法院既以查明高锡家愿意支付40万元租金原因的事实,又以有悖常理推翻查明的事实,显然自相矛盾。此外,10年租金40万元,出租的面积为352平米,平均每月每平米的单价为9.47元,根据博鳌镇2009-2019期间房屋租赁市场不断上涨的行情,该价格符合市场价格,一审法院认为“且也与市场价不符”(判决书第22页)显然是主观臆测,与实际市场行情不符合。同时,一审法院以第三人杜汉卿的“关于博鳌镇广汉路第二进地号(1-25土地转让情况”的说明证明“刘国华向杜汉卿说明高锡家拖欠土地转让款的情节”(判决书22页)显然违背利害关系的证言不能作为证据使用的证据规则。被上诉人与杜汉卿自认“兰涛住512房(杜汉卿转让)”(判决书10页)。可见,杜汉卿将512房转让给兰涛,如果涉案房屋确权给刘国华,那么杜汉卿就要返还兰涛转让款。因此,杜汉卿与本案有利害关系,其“关于博鳌镇广汉路第二进地号(1-25土地转让情况”的说明不能作为证据使用。一审法院以“该争议地的土地使用权证原件是刘国华交给高锡家长期持有”。(判决书22页)证明案涉40万元是房屋转让款显然违背《合作建房协议》约定、基本生活经验与逻辑。《合作建房协议》第三条约定由高锡家办理房屋报建、办证等一切手续,作为刘国华当然要遵守合同约定配合高锡家,将土地使用权证原件交给高锡家。而且涉案房屋一直没有办理房产,刘国华自然不可能将土地使用权证原件要回,那么高锡家长期持有土地使用权证原件便是理所当然。一审法院案涉40万元是房屋转让款以“按刘国华所述即便长期租赁,双方未签订书面租赁合同,也违反了法律规定”(判决书22页)证明案涉40万元是房屋转让款显然属于适用法律错误。《合同法》第二百一十五条:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。根据该规定,即使未签合同,只是长期租赁变为不定期租赁,刘国华收了10年租金,高锡家使用了10年房屋,并不违反法律规定。一审法院以“租赁期满应至2019年底,而刘国华在201891日即提起诉讼也矛盾的”证明案涉40万元是房屋转让款不符合本案查明的事实。被上诉人自认“至20095月基本完工”(判决书10页),这与刘国华的陈述、《合作建房协议》的约定是一致的。因此,租赁期间应当是2009年上半年至2019年上半年,一审法院认定租赁期满应至2019年底明显错误。因此,根据以上分析,案涉40万元并非房屋转让价款而是租金,一审法院认定该款项为房屋转让价款属于事实认定错误。

第三、一审法院认定刘国华知晓高锡家转让《合作建房协议》的权利义务明显错误。

一审法院认定“刘国华必然到建房工地,对宁雅居有他人合作建造的情况是知道的”(判决书21页)不符合司法认知的要求。房屋开工后,刘国华没有去过工地,也没有证据证明其去过工地。即使如一审法院所认定的刘国华去过工地,刘国华也并不必然知晓宁雅居有他人合作建造的情况。因为高锡家本就有意隐瞒刘国华转让《合作建房协议》权利义务的事实,如果让刘国华知道后,必然就无法继续建房并从中牟利。加之,施工人都是由高锡家找的,而且施工人也不可能知晓到底谁建房,只知道是高锡家叫他们来施工的。故一审法院认定“刘国华必然到建房工地,对宁雅居有他人合作建造的情况是知道的”明显不能成立,更不符合司法认知。一审法院以杜汉卿的“关于博鳌镇广汉路第二进地号(1-25土地转让情况”的说明证明“刘国华知晓:南京理工大学一些退休的同事和朋友参与合作建房”明显违背利害关系的证言不能作为证据使用的证据规则。被上诉人与杜汉卿自认“兰涛住512房(杜汉卿转让)”(判决书10页)。可见,杜汉卿将512房转让给兰涛,如果涉案房屋确权给刘国华,那么杜汉卿就要返还兰涛转让款。因此,杜汉卿与本案有利害关系,其“关于博鳌镇广汉路第二进地号(1-25土地转让情况”的说明不能作为证据使用。一审法院认定“历经十年刘国华未提出异议,应认定为默示同意”违反法律规定。《民法总则》第一百四十条:“行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示”。本案中,并没有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯的默示。因此,一审法院上述论断明显错误且违法。

第四、关于海南省第一中级人民法院(2015)海南一中民一终字第659号民事调解书。

海南省第一中级人民法院(2015)海南一中民一终字第659号民事调解书属于非法炮制的调解书,因为刘国华并未到庭参加调解,也未在调解协议上签字,违反民事调解应当自愿的法律规定。刘国华已向海南省第一中级人民法院申请再审,但海南省第一中级人民法院至今未处理。刘国华准备向海南省纪检监察部门反映,要求追究有关办案人员的枉法裁判的责任。

综上所述,一审法院判决事实认定与适用错误,望你院查明事实,正确适用法律,支持上诉人请求。

   此致

海南省第一中级人民法院

                                上诉人:刘国华

                                2020年4月18日


 

  

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