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律师文书

镜湖区政府房屋征收补偿决定一案代理意见

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/4/19     浏览次数:    

 

审判长、审判员、人民陪审员:

朱红莲诉芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定一案,安徽祖庭律师事务所接受朱红莲委托,指派李祖斌律师出庭参加诉讼,现就本案事实与法律适用发表下以下代理意见:

第一、涉案房屋征收征收补偿决定因没有房屋征收价值评估报告依据而违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。本案中,被告提供的《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)出具日期是2019517日,而被告提供的《房屋征收评估报告书送达回证》备注栏记载“您户房屋征收评估价格等情况已于2019511日在公交三期指挥部公示栏公示”。显然,按照备注栏的记载,征收房屋估价报告在2019511日之前已经由评估公司制作完成并出具,否则不可能公示案涉房屋征收评估价格等情况。但这与被告提供的《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)出具日期是2019517日相矛盾。换言之,《房屋征收评估报告书送达回证》备注栏记载的征收房屋估价报告不是被告提供的《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号),而被告又未提供其他征收房屋估价报告,这足以证明涉案房屋征收征收补偿决定不是依据《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)而作出,而是无征收房屋估价报告依据的房屋征收征收补偿决定,显然违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,应当被撤销。

第二、案涉房屋估价时点错误且违法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。本案中,被告提供的《房屋征收补偿安置方案》被征收房屋评估情况记载“估价时点:2019511日”,而案涉房屋征收决定公告时间2019211日,这显然违反法律规定。另外,《房屋征收补偿安置方案》被征收房屋评估情况记载“估价时点:2019511日”与《房屋征收评估报告书送达回证》备注栏记载“您户房屋征收评估价格等情况已于2019511日在公交三期指挥部公示栏公示”相印证,充分说明《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)并非涉案房屋征收补偿决定的依据,涉案房屋征收补偿决定依据估价时点为2019511日的征收房屋估价报告,而被告并未提供估价时点为2019511日的征收房屋估价报告。换言之,涉案房屋征收补偿决定无征收房屋估价报告依据。

第三、《房屋征收补偿安置方案》依据的案涉房屋估价时点错误导致涉案房屋征收补偿决定违法。

《房屋征收补偿安置方案》用途记载“仅限申请作出征收补偿决定用”。换言之,涉案房屋征收补偿决定作出的依据之一是《房屋征收补偿安置方案》,而《房屋征收补偿安置方案》依据的案涉房屋估价时点错误且违法。因此,作为《房屋征收补偿安置方案》结果的房屋征收补偿决定必然违法。

第四、《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)诸多内容错误且违法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。本案中,《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)估价对象财产范围为“限于房屋及其分摊的国有土地使用权”,而《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条明确规定被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的建筑面积和占地面积。但《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)估价对象财产范围仅限于建筑面积及等同于建筑面积的占地面积,即19.14平米。实际上,朱红莲土地使用权登记面积为76.14平米,这个面积就是《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定中的“占地面积”。因此,《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号)只对19.14平米的占地面积评估明显错误且违法。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条:“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正”。本案中,被告提供的《公交公司三期房屋征收初步评估结果公示》系安徽天恒房地产土地评估有限公司公示的,并非房屋征收部门公示。因此,该公示违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定。如果认为被告提供的《房屋征收评估报告书送达回证》备注栏记载“您户房屋征收评估价格等情况已于2019511日在公交三期指挥部公示栏公示”与《公交公司三期房屋征收初步评估结果公示》是同一公示,那么涉案房屋征收补偿决定依据的是违法出具的《房地产估价报告》(皖天恒估价征字(2019)第X0201号);如果认为被告提供的《房屋征收评估报告书送达回证》备注栏记载“您户房屋征收评估价格等情况已于2019511日在公交三期指挥部公示栏公示”与《公交公司三期房屋征收初步评估结果公示》不是同一公示,那么涉案房屋征收补偿决定就没有房屋征收估价报告的依据。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条:“房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。本案中,被告提供了两榜公示的照片,但第一榜公示的主体是陡门口社区居民委员会,第二榜公示的主体是弋矶山公共服务中心,均不是房屋征收部门,而《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第一、二款明确规定公示的主体是房屋征收部门。同时,被告未提供证据证明房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查。另外,被告也未提供证据证明对案涉房屋未经登记按照市、县级人民政府的认定、处理过程。被告提供的两榜公示的照片无法证明对案涉房屋进行过现场丈量和调查,也无法证明案涉房屋的建筑面积19.14平米是按照市、县级人民政府认定、处理的结果。此外,被告提供的2019726日对朱红莲的《谈话笔录》中朱红莲明确提出其房屋面积为60平米。对于此异议,被告并未调查核实,其不作为的行为明显不当。

第五、被告未对原告土地使用权足额补偿,显然违法。

《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十二条:“农村集体经济组织的耕地被征用完后,原农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,其余的土地属于国家所有,由原农村集体经济组织使用;建设项目占用该土地时,应当按照征地办法和标准给予原农村集体经济组织补偿”。本案中,原告土地使用权面积为76.14平米,被告并未对该土地使用权面积足额补偿,也未按照征地办法和标准给予原农村集体经济组织补偿,被告的行为明显违反上述法律规定。最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号:“山东省高级人民法院:“你院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的请示》收悉,经研究,答复如下:

对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿”。根据以上规定,原告土地使用权面积为76.14平米,未经登记的空地与院落应当纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。被告的房屋征收决定也没有体现,属于违法。

第六、涉案房屋征收补偿决定没有践行法律保护原告合法权益。

《物权法》第四十二条:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条:“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。本案中,被告的房屋征收补偿决定并未考虑原告一家人的住房条件,没有保护原告的合法居住条件,显然践踏了国家法律,损害了原告合法权益。

第七、、涉案房屋征收补偿决定违反宪法和党中央政策,与国家战略背道而驰。

《宪法》第十三条:“公民的合法的私有财产不受侵犯。 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。本案中,案涉房屋是原告的合法的私有财产,不受任何不法侵害,被告征收房屋应当依法足额补偿原告,但是涉案房屋补偿补偿决定并没有体现。原告一家六口人仅仅获得19平米的房屋,根本无法居住,艰难可想而知。人权包括人的生存权与发展权,而居住权利正是生存权的重要体现,是最现实的人权之一,是任何一个法治国家的重要目标之一,侵犯居住权利就是侵犯人权,与依法治国建设法治国家、法治政府格格不入,应当严肃纠正。棚户区改造本是党中央的惠民政策,关系国计民生和经济社会的发展,也是国家扶贫的重要项目。脱贫攻坚是国家战略,如果按照被告房屋征收补偿决定执行,原告一家六口人即将倒退至贫困之中,如此何来2020年全面脱贫。

第八、被告应当按照当地征收集体土地程序和标准给予原告补偿安置。

集体所有的土地转为国家所有的土地必须经过征收程序,这是宪法和法律明确规定的。本案中,案涉地块未经征收程序,其性质仍是集体所有,被告应当按照当地征收集体土地程序和标准给予原告补偿安置。虽然芜湖市中级人民法院(2019)皖02行初49号、安徽省高级人民法院(2019)皖行终1484号行政判决认为案涉地块性质为国家所有,我们尊重生效的司法判决,但是法律始终是正义的,正义可能会姗姗来迟,但我们坚信正义必将到来。原告已经向最高人民法院申请再审,而最高人民法院也必将秉持司法公正,撤销芜湖市中级人民法院(2019)皖02行初49号、安徽省高级人民法院(2019)皖行终1484号行政判决书,还原告一个公道。

综上所述,被告的房屋征收补偿决定,既无事实依据,也无法律依据;既程序违法,也实体违法,我们恳请人民法院法官秉持一颗善良之心,作出公正的判决。

   此致

芜湖市中级人民法院

                  代理人:李祖斌 律师

                     2020年4月17日



 

 

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