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安徽汇时尚公司房屋租赁合同纠纷一案申请抗诉书

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020/4/12     浏览次数:    
申请抗诉书


   申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):安徽汇时尚商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市

   法定代表人:伍克发,经理

   委托代理人:李祖斌,律师

   被申请人:(一审原告、反诉被告,二审上诉人):安徽城隍庙文化投资有限公司,住所地安徽省合肥市

   法定代表人:罗志铜,总经理
   一审被告、二审被上诉人:伍克柱,男,汉族,住安徽省庐江县
   申诉事项及理由
   申请人安徽汇时尚商业运营管理有限公司因与被申请人安徽城隍庙文化投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案,不服合肥市中级人民法院(2018)皖01民终7118号民事裁定、合肥市庐阳区人民法院 (2017)皖0103民初4386号民事判决,现提出抗诉申请。
   理由如下:
   一、案件有关情况。
   第一、案涉《战略合作意向书》是委托合同。
   《中华人民共和国合同法》
   第三百九十六条
   委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
   第三百九十七条
   委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。
   根据以上规定和民法理论,委托合同构成要件包括三大要素:一是合同主体,二是委托事项,三是授权范围。
本案中,(1)2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》首页内容“双方在此确认”条款第二款约定“该项目由安徽城隍庙文化投资有限公司全权代理招商、市场推广和租赁、管理等事宜”。(2)2014年5月5日签订的《战略合作意向书》第二条第1项约定“(乙方)负责城隍庙街区的经营权整合、招商、运营管理、物业管理等工作”;第3项约定“甲方将城隍庙街区内自有产权的物业经营权一次性打包托管给乙方”;第5项约定“甲方的自有产权托管后,乙方应立即对外招商”。第五条第1项约定“根据意向书,在乙方完成经营权整合等相关事宜后,双方签订正式托管协议”。 第二条第6项约定“运营费用返还”的方式。
   可见,《战略合作意向书》第二条第1项约定的是委托事项为城隍庙街区的经营权整合、招商、运营管理、物业管理等工作;第二条第5项、第五条第1项约定的是委托事项的授权范围为经营权整合;第二条第6项约定的是委托费用为租金收益的一定比例。以上《战略合作意向书》的条款符合委托合同的构成要件,故《战略合作意向书》是委托合同,而涉案《房屋租赁合同》首页内容“双方在此确认”条款第二款则进一步印证被申请人安徽城隍庙文化投资有限公司与合肥市城隍庙建设投资有限公司是委托代理关系,二者签订的《战略合作意向书》是委托合同。
因此,《战略合作意向书》的性质为委托合同,根据《合同法》对于委托合同的规定,合同当事人对《战略合作意向书》有任意解除权。
   第二、被申请人未取得涉案《房屋租赁合同》标的物处分权。
因案涉《战略合作意向书》的性质为委托合同,根据案涉《战略合作意向书》第二条第5项、第五条第1项的约定,委托事项的授权范围为经营权整合,未约定经营权整合包括房屋出租。按照商业习惯,房屋出租应当包含在招商环节,根据案涉《战略合作意向书》第二条第5项、第五条第1项约定,被申请人招商权应当在其与有合肥市城隍庙建设投资有限公司签订托管协议后取得。实际上,直到2015年9月22日,合肥市庐阳区人民政府发出《关于支持整合城隍庙市场房屋经营权的函》责令被申请人退出城隍庙街区经营权整合,被申请人也未与合肥市城隍庙建设投资有限公司签订托管协议,即未取得招商权,而《房屋租赁合同》签订于2015年1月26日。因此,被申请人无权对《房屋租赁合同》标的物(房屋)出租,即未取得《房屋租赁合同》标的物处分权。
   第三、庐阳区人民政府有权取消委托,解除案涉《战略合作意向书》。
   《中华人民共和国企业国有资产法》
   第六条
   国务院和地方人民政府应当按照政企分开、社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开、不干预企业依法自主经营的原则,依法履行出资人职责。
   第十二条第一款
   履行出资人职责的机构代表本级人民政府对国家出资企业依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等出资人权利。
   第十四条第一款
   履行出资人职责的机构应当依照法律、行政法规以及企业章程履行出资人职责,保障出资人权益,防止国有资产损失。
   根据以上法律规定及合肥市庐阳区人民政府两份函件,庐阳区人民政府对城隍庙街区改造升级投入巨资,且合肥市城隍庙建设投资有限公司系国有独资企业。庐阳区人民政府履行出资人职责、行使出资人权利、保障出资人权益、防止国有资产损失是其法定义务。庐阳区人民政府发函取消委托、解除《战略合作意向书》正是其履行出资人法定义务的体现。2016年5月13日合肥市城隍庙建设投资有限公司出具《证明》印证庐阳区人民政府发函取消委托、解除《战略合作意向书》对其发生效力。
   第四、涉案《房屋租赁合同》有效,生效时间为2016年5月5日。
   《中华人民共和国合同法》
   第五十一条
   无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
根据以上法律规定,本案中被申请人与申请人签订的《房屋租赁合同》,因被申请人对《房屋租赁合同》标的物无处分权,故《房屋租赁合同》效力待定。2017年4月被申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司签订的《合作协议》使被申请人取得《房屋租赁合同》标的物处分权,但案涉《合作协议》第三条约定:“托管期限20年…,即从2016年5月5日起至2036年5月4日止”。因此,《房屋租赁合同》自2016年5月5日起生效,即被申请人自2016年5月5日起取得涉案房屋租赁权。故即使申请人要支付被申请人房租,计算租金起始时间为2016年5月5日,而不是2015年3月1日。
   第五、涉案《房屋租赁合同》直接约束申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司,申请人无需向被申请人履行该合同义务。
   《中华人民共和国合同法》
   第四百零二条
   受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
根据以上法律规定,本案中《房屋租赁合同》首页内容“双方在此确认”条款第二款约定“该项目由安徽城隍庙文化投资有限公司全权代理招商、市场推广和租赁、管理等事宜”。故申请人在签订《房屋租赁合同》时知道被申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司之间的代理关系。本案无确切证据证明《房屋租赁合同》只约束申请人和被申请人,又因案涉《合作协议》的签订致使被申请人取得合肥市城隍庙建设投资有限公司对涉案房屋租赁权的授权,故《房屋租赁合同》是被申请人以自己的名义,在委托人合肥市城隍庙建设投资有限公司授权范围内与申请人订立的合同。所以,《房屋租赁合同》直接约束申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司,故被申请人不是本案适格原告,无权起诉申请人。
   二、法院判决情况
   一、二审人民法院没有对被申请人作为原告主体资格进行审查,便认定被申请人主体适格,缺乏证据证明,属于事实认定错误。同时,一、二审人民法院没有对案涉《战略合作意向书》进行定性,没有适用委托合同相关法律规定,致使本案判决不合理分配申请人与被申请人之间的权利义务,损害申请人合法权益,属于法律适用错误。
综上所述,案涉《战略合作意向书》是委托合同,案涉《合作协议》使得被申请人取得委托人合肥市城隍庙建设投资有限公司的授权。申请人在签订涉案《房屋租赁合同》时知道被申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司之间的代理关系,且本案无确切证据证明涉案《房屋租赁合同》只约束申请人和被申请人。因此,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定,涉案《房屋租赁合同》直接约束申请人与合肥市城隍庙建设投资有限公司,被申请人不是本案适格原告,无权起诉申请人,望你院查明事实,正确适用法律,依法提起抗诉。

   此致
合肥市人民检察院
                                            申请人:安徽汇时尚商业运营管理有限公司
                                                      2019年11月20日





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