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按揭房产增值部分怎么计算

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2019/3/5     浏览次数:    

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离婚时按揭房产增值部分怎么分割?


李祖斌律师团队合肥离婚律师解答:


  离婚时对另一半的按揭房增值部分的具体数额补偿标准,我国法律并没有明确规定,法院审判也无统一惯例,主要由法官的自由裁量权决定,难免会引发一些争议。《婚姻法》只规定给予对方适当补偿,至于何为“适当”?就仁者见仁,智者见者了。基于公平原理和利益平衡的原则,笔者建议首先确立一个房屋增值率,即为分割时房屋的市场评估价值与签订房屋买卖合同时的合同价值的比率。区分婚前一方或者双方的还贷引起的房屋增值部分和婚后房屋的增值部分,以结婚时间为节点,将增值部分一分为二。若是婚前双方共同还贷,考虑到共同还贷属于双方个人财产的支出行为,此部分的增值可以将各方还贷比例作为增值部分的分割比例。若是婚后共同还贷,还贷为夫妻共同财产,理应对此期间的房屋增值部分进行平分。最后给对方的补偿额=(共同偿还按揭房款的金额+装修修缮的费用+X)×房屋增值率×50%,X的值可能为婚姻期间的房屋出租收入。

  上述公式只是一个基本雏形,具体还要考虑夫妻双方实际供贷年数、供贷额的比例数额等,综合考虑夫妻另一方对按揭房的实际贡献。以公式中50%的比例为基准作比例上的相应浮动,具体情况具体分析地调整和确定房屋增值补偿费用。

此外,若一方婚前按揭购房,另一方在婚前已帮助其出资首付款或还贷,这部分款项为产权人对配偶的个人债务,离婚时应归还已还贷款数中配偶的还款数额,并依据增值率合理补偿。对这部分款项产生的增值补偿,一般相当于双方发生借贷关系后基于本金的利息补偿。

  然而司法实践中,针对按揭房屋分割的共同还贷部分分割的问题,不少采取以下的计算公式:应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值-总支付房款)÷2

  举例说明:一套房屋总价100万元,增值到200万元,由一方出资按揭并登记在一方名下(无论是在婚前还是婚后取得登记)。依照共同财产分割的方法(婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷2)计算,假设有三种情况:

1)首付50万元。如果婚后共同偿还按揭50万元及利息50万元,则该100万元及相应增值部分50万元是共同财产。非产权方可获得补偿共计约66万元。

2)如果首付30万元。婚后共同偿还按揭70万元及利息70万元,则非产权方可获得补偿约82万元。

3)如果首付30万元,依照现行30年的按揭贷款期,如果夫妻共同还贷10年(偿还1/3本息),按照等额本息法偿还,则非产权方可获得补偿约27万元。

  从上述案例可知,依照《婚姻法司法解释(三)》的规定,无产权方虽然参与了共同还贷,但只能就共同还贷部分及相应的增值部分进行分割。如果购房者首付五成,非产权方即使共同全部偿还清贷款,至多只能获得约最后房屋总价约33%的增值补偿。如果购房者首付三成,非产权方即使共同全部偿还清贷款,可获得补偿约为离婚时房屋总价的40%。如果首付三成,依照现行30年的按揭贷款期,如果夫妻共同还贷10年,非房产方按照等额本息法偿还,则只能获得房屋总价约13.5%的补偿。也就是说,按照标准的首付三成、30年按揭期限,即使夫妻共同参与还贷10年(考虑到工资的正常增长机制及通货膨胀因素,这10年可能是还款压力最大的10年),无产权方也仅仅能获得不到离婚时房屋总价的20%的补偿。

  笔者认为,司法实践中对房产增值部分的计算,考虑了夫妻对按揭房屋的贡献程度,较认为纯粹是个人财产有了很大进步,但仍有值得商榷之处。

  (1)现行的按贡献比例分割的规则,从形式上来说较为公平,但依然不完善。男性和女性在婚姻家庭中扮演的角色是不一样的。不可否认女性无论在经济地位、职场竞争力等方面已经取得了几乎与男性同等的地位。女方在职场就业竞争方面以及职业生涯的延续方面,仍然较男方弱。此外,女性总体来说承担的家务要较男方多。同时,在大部分离婚案件中,特别是有幼小儿童的离婚案件中,往往由女方照顾更为妥当。在当前仍然以男方出资购房结婚为主,且家庭主要财产为房屋的现实条件下,在核心财产分割方面,还应给予女性一定程度的照顾。

  (2)现行制度在某些情况下,仅仅能体现形式公平而不能体现实质公平。如上述案例的第三种典型情况。如果夫妻关系已经存续10年之久,无产权方共同协助偿还按揭贷款10年,协助购房方渡过按揭经济压力最大的时期,此种情况下仅仅能够获得13%的房产补偿,显然不尽合理。由于我国的传统价值观,导致女方实际上在离婚时大多难以获得房屋产权,此时女方往往处于中年,改嫁组成家庭的难度较大,又要抚养小孩,职业发展与收入可能也已过了黄金期。实质上,无产权方在协助对方偿还贷款的时候,已失去了自己的流动资金使用权,而长期将自己的经济权限处于不利的地位,若非婚姻关系,无产权方本可以在自己最年富力强、职业发展的黄金期按揭房屋,从而获得更多的利益。

  因此,在以贡献度比例分割的基本原则下,仍应对共同还贷的按揭房屋的分割机制作必要补充,适当增加无产权方的权属,至少应让财产分割脱离完全经济合同的属性。比如,无产权方如共同偿还5年以上,且需抚养小孩,可分得不低于30%的房屋权属。这一方面可以提升、强化人们对婚姻关系的重视程度,增强婚姻关系的人和属性,降级草率结婚的比率,促使人民以严肃、负责的态度缔结婚姻。另一方面也可以增加婚姻家庭的稳定性,婚姻关系是一项延续时间很长的法律关系,不同于一般合同的交易。一方负担一个月的家务可能价值很小,但如果数十年如一日地承担家务、互相照料,由此所带来的利益和作出的牺牲,是无法用金钱估量的,也是不易觉察的。此外,人的利益诉求往往是短视的、冲动的甚至盲从的,很多人当面临婚外情、面临乏味的生活、工作的压力时,往往以解除婚姻关系作为牺牲,但当新鲜尽失渴望回归家庭时,一切为时已晚,所产生的对家人、对小孩的伤害乃至对自己的伤害已经无法弥补,为了更好地保护主要从事家务劳动的一方配偶,补偿为家庭作出牺牲者,应该补充现行法上对离婚经济补偿条件的限制[2],增强婚姻关系的人和属性,以有利于增进婚姻关系的稳定度,从长远来看,可促使婚姻双方利益的最大化。

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